호갱노노나 아실에서 아파트 이야기를 보다보면 여기는 용적률이 높아서 리모델링이나 재건축이 어렵다는 얘기를 종종 보게 된다.
용적률/건폐율이 뭔지 알아보고 이것들이 리모델링/재건축과 무슨 관계인지 살펴보자.
목차
1. 용적률과 건폐율 개념
1. 용적률 (Floor Area Ratio, FAR)
• 대지 면적 대비 건물의 전체 연면적(층수 포함)이 차지하는 비율을 의미한다.
• 공식: (건물 총 연면적 ÷ 대지 면적) × 100(%)
• 예시: 대지 1,000㎡에 건물 연면적이 2,000㎡이면 **용적률 200%**이다.
• 용적률이 높을수록 고층 건물을 지을 수 있다.
2. 건폐율 (Building Coverage Ratio, BCR)
• 대지 면적 대비 건물의 바닥 면적(건축면적)이 차지하는 비율을 의미한다.
• 공식: (건축 면적 ÷ 대지 면적) × 100(%)
• 예시: 대지 1,000㎡에 건물 바닥 면적이 500㎡이면 **건폐율 50%**이다.
• 건폐율이 낮을수록 여유 공간(조경, 주차장 등)이 많아진다.
2. 리모델링과 재건축과의 관계
1) 리모델링 (건물 유지하며 개보수)
✅ 용적률, 건폐율의 영향을 덜 받는다.
✅ 기존 건물의 골조를 유지하면서 층수를 일부 늘리거나 증축하는 것이 가능하다.
✅ 법적 용적률을 초과하지 않는 선에서 연면적 증가가 가능하다.
✅ 보통 기존 용적률이 높다면 리모델링이 유리하다.
✅ 건폐율은 거의 영향을 미치지 않는다. (건물 바닥 면적은 유지됨)
예시:
• 용적률 250%인 아파트 → 추가 용적률 여유가 없어서 리모델링이 어렵다.
• 용적률 150%인 아파트 → 리모델링을 통해 3개 층 정도 증축이 가능하다.
2) 재건축 (건물 철거 후 신축)
✅ 용적률 제한이 핵심 요인이다.
✅ 재건축을 하려면 법적 용적률이 충분히 남아 있어야 수익성이 높아진다.
✅ 현재 용적률이 법적 기준에 가깝거나 초과하면 재건축이 어렵다.
✅ 용적률이 높으면 재건축 후 추가로 지을 수 있는 면적이 적어 경제성이 낮아진다.
✅ 건폐율이 낮으면 재건축 후 단지 조성이 더 여유로워질 가능성이 크다.
예시:
• 법적 용적률 300%, 현재 용적률 250% → 재건축 가능성이 있다.
• 법적 용적률 250%, 현재 용적률 260% → 이미 초과하여 재건축이 불가능하다.
3. 리모델링 vs 재건축 비교
| 구분 | 리모델링 유리 | 재건축 유리 |
| 용적률 | 높을 때 (여유 공간 부족) | 낮을 때 (증축 가능) |
| 건폐율 | 영향 적음 | 낮을수록 유리 (새 건물 설계 가능) |
| 건물 노후도 | 15~30년 (골조 유지 가능) | 30~40년 이상 (철거 필요) |
| 경제성 | 기존 건물 유지, 비용 절감 | 완전 신축으로 높은 분양가 가능 |
4. 결론
• 용적률이 높으면 리모델링이 유리하다. (재건축 후 추가로 지을 공간 부족)
• 용적률이 낮으면 재건축이 유리하다. (더 높은 층수의 새 건물을 지을 여지가 있음)
• 건폐율이 낮으면 재건축 후 단지를 더 넓게 설계할 수 있다.
즉, 현재 아파트의 용적률과 법적 용적률을 비교한 후 리모델링 또는 재건축을 결정하면 된다.
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